Diariamente são realizados negócios imobiliários no mundo todo, sendo inquestionável a necessidade de unificar estas informações de forma una, segura e autentica. Quem será o real proprietário do imóvel se o alienante o vender para mais de um comprador, por exemplo?
Se o vendedor está respondendo a uma execução e a escritura ainda não foi registrada, haverá enormes transtornos ao adquirente caso o imóvel seja penhorado. Há diferença entre os títulos que se possa ter sobre o imóvel, como posse, propriedade, domínio e detenção. Tratam-se de direitos que podem, externamente, muito se assemelharem, porém têm importâncias e exigências jurídicas diferentes.
O Código Civil somente resguarda as faculdades e direitos que tem o proprietário de imóvel, sem, no entanto definir seu conceito. Então como determinar o vínculo entre o proprietário e a coisa? E como diferenciar quem é proprietário e quem é possuidor, nuproprietário ou usufrutuário? Na usucapião, não há transmissão do proprietário para o adquirente, um vendedor ou uma cadeia sucessiva de cessões. Conforme Maria Helena Diniz, a sentença de usucapião é de eficácia declaratória e utilizada como título probante de fato pré existente, sendo indispensável o registro no Cartório Imobiliário (art. 945 do CPC) para adquirir a propriedade e seguir o curso normal de qualquer outra forma de aquisição [1]. Ricardo Aronne diz que esta sentença é “declaratória do domínio, constitutiva da propriedade e mandamental para efeitos registrais” [2].
Quanto ao art. 1245 do CC, Jorge Muccillo afirma que o título referido é, em regra, a escritura pública, que representa a quitação da promessa de compra e venda [3]. A propriedade será do primeiro que registrar a escritura, leciona Arnoldo Wald [4].
A promessa de compra e venda não tem o condão de transferir a propriedade ao comprador, pois é um contrato oneroso, que geralmente abarca obrigações prestacionais, exigindo tempo para cumprimento, e passível de vícios ou fatos supervenientes que possam resolver prematuramente o contrato. Já a acessão é o aumento do conteúdo ou valor do imóvel, o qual o proprietário tem o domínio da parte acrescida. Conforme Arnoldo Wald [4] e Maria Helena Diniz [1], o fato deverá ser registrado na matrícula para que se possa dispor desta área em uma futura venda do imóvel.
Após a abertura da sucessão hereditária, há a imediata transmissão dos bens aos herdeiros pelo principio da Saisine (art. 1784 do CC), mas a propriedade de cada herdeiro só será adquirida após o registro dos formais de partilha. Para Maria Helena Diniz [1], cria-se assim uma cadeia sucessória de registros dentro da matrícula do imóvel, com a transferência direta do de cujus ao(s) seu(s) herdeiro(s) (art. 221, inciso IV, da Lei 6.015/73).
A definição de propriedade estaria nas prerrogativas que tem o proprietário da coisa previstos no art. 1228 do CC: usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. No entanto, estas faculdades não concedem a propriedade, ao contrário, elas são os seus efeitos, segundo Tupinambá Nascimento [5]. Porém, os arts. 1196 e 1228 do CC prevêem que o possuidor pode exercer todos os poderes de proprietário, inclusive o de reaver a coisa. Ou seja, a mera tradição ou o título por si só não são capazes de diferenciar a posse da propriedade, como no caso da usucapião (ausente de tradição) e a promessa de compra e venda.
Para Arnoldo Wald, a diferença entre a posse e a propriedade estaria na dicotomia existente entre a situação jurídica e a situação fática [4], sendo esta a designação da posse. Neste sentido, a 17ª Câmara Cível do TJRS diz que não é possível o “registro da posse” [6]. Já a propriedade, por ter maior relevância jurídica, é denominada situação jurídica, exigindo-se, maior cuidado e observância.
Conforme Jorge Mucillo, [3], Arnoldo Wald [4] e Tupinambá Nascimento [5], a posse costuma ser a exteriorização (fática) da propriedade. Ricardo Aronne acredita que o domínio é um desmembramento dentro da propriedade, mas distintos entre si [2] e João Paulo Sanhudo exemplifica que sempre que há condomínio há a composse, não sendo o contrário verdadeiro [7]. Para Ricardo Aronne, se propriedade e domínio fossem sinônimos, o detentor deste teria legitimidade para responder obrigações propter rem antes de pedir usucapião [2], o que não é possível.
Apesar de se tratarem de relações privadas, o Estado também é responsável pela tutela do patrimônio particular, através dos cartórios de Registros de Imóveis regidos pela lei 6.015/73. Lecionam Décio Erpen e João Pedro Lamana Paiva que: “A verdadeira função do sistema registral imobiliário está em tutelar a propriedade privada, bem assim combater a clandestinidade, irmã gêmea da fraude.” [8]. Assim também trata Orlandi Neto sobre a fé-pública do registrador e a autenticidade e legalidade aos atos registrados [9].
Um título não registrado não transfere eficácia a terceiros. Portanto, fica impossível de diferenciar o proprietário do inquilino, do usufrutuário, etc. Os registros públicos são regidos pelos princípios da publicidade, legalidade e da continuidade.
O primeiro, conforme Maria Helena Diniz [1], torna conhecida a propriedade e alterações dos ônus reais do bem. Walter Ceneviva entende que garante a oponibilidade a terceiros [10], e ambos entendem que dá eficácia aos negócios jurídicos e proteção aos terceiros de boa-fé. O principio da legalidade prevê a analise do registrador antes de sua transcrição, leciona Maria Helena Diniz [1], lembrando Décio Erpen e Lamana Paiva que a lei autoriza a retificação dos títulos eivados de anulabilidade [8].
Já o principio da continuidade justifica a pratica de organizar os atos relativos ao imóvel em um relatório sucessivo (matrícula), conforme Décio Erpen e Lamana Paiva [8], nos termos do art. 195 da lei 6.015/73. A jurisprudência brasileira é pacifica no entendimento de que, não havendo o registro do título, não se podem exercer os direitos inerentes à propriedade. Neste sentido, vide julgados da 5ª e da 22ª Câmara Cível do TJRS, onde no primeiro o arrematante não registrou a carta de arrematação e, portanto, não poderia ceder o imóvel [11]; e no segundo, o vendedor ainda registrado como proprietário responde por débitos fiscais do imóvel [12]. Assim também entende a ministra do STJ Nancy Andrighi: “[...] houve aquisição de domínio pelo registro de carta de arrematação [...]” [13]. Ricardo Fiúza entende que o art. 1245 do CC corrobora a tradição secular do direito brasileiro de que quem não registra não é dono [14].
No entanto, existem situações em que o registro é dispensável para a segurança jurídica, como na Súmula 239 do STJ que diz: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” e a Súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.”.
O conceito de propriedade mais aceito pela doutrina parece focar na faculdade de dispor e reaver o bem, possuí-lo direta ou indiretamente, manter o domínio em sua totalidade e responder por suas obrigações. Entretanto, na acessão e na usucapião não é necessária a propriedade para se ter o domínio, segundo a doutrina.
Portanto, este conceito é relativo, pois pode o possuidor se passar por proprietário; ou o detentor por possuidor; ou o possuidor defender a posse judicialmente, inclusive contra penhora, por exemplo, conforme Súmula 84 do STJ. O CC estrutura em três modalidades a aquisição imóvel: o registro de título, a usucapião e a acessão. Porém, as últimas, como visto, também dependem do registro, previsto no art. 1245 do CC, pois até então se terá somente a posse e/ou o domínio.
Assim, na usucapião adquire-se o domínio e a posse antes da sentença judicial e, após o registro da sentença, a propriedade. Na acessão há a aquisição do domínio sobre o acréscimo da propriedade préconstituída, mas o fato deverá ser averbado na matrícula do imóvel.
Há ainda à herança, onde a propriedade de cada herdeiro será adquirida pelo registro dos formais de partilha. O Registro de Imóveis é a instituição unificadora e fiscalizadora das informações relativas aos Direitos Reais dos bens, baseado em princípios que justificam a sua criação e norteiam seus atos, dando segurança jurídica às partes envolvidas e terceiros.
Viu-se também que os títulos de transmissão e os fatos jurídicos que geram direitos reais não têm o condão de transmitir a propriedade por si só, a menos que sejam registrados.
Portanto, através de construção doutrinária e jurisprudencial, fica comprovado que o CC equivoca-se ao enumerar a Usucapião e a Acessão, Seções I e III, respectivamente, do Capítulo II do Título III do Livro III, como formas de aquisição de propriedade, e silencia, assim como o CPC, sobre o registro dos formais de partilha.
Em qualquer modalidade, os arts. 1227 e 1245 do CC, e art. 221 da lei 6.015/73 determinam que a aquisição da propriedade se dará com o registro do título de transmissão, necessário para distinguir-se entre os demais títulos e levar a conhecimento dos interessados, tendo presunção de veracidade e tornando-se oponível a terceiros.
[1] Sistemas de registros de Imóveis. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2006.
[2] Dissertação apresentada como requisito parcial à obtenção do grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998.
[3] Propriedade imóvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1992.
[4] Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v 3.
[5] Posse e Propriedade. 2 ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2000.
[6] TJRS, 17 CC, ApC n. 70005806542. Relator Alzir Felippe Schmitz, 29 abr. 2003.
[7] Repersonalização da posse no Direito brasileiro. Sapucaia do Sul: Notadez/Datadez, 2010.
[8] Princípios do Registro Imobiliário Formal. In: DIP, Ricardo [Coord.]. et. al. Introdução ao direito notarial e registral. Porto Alegre: IRIB/Fabris, 2004.
[9] Atividade Notarial: noções. In: DIP, Ricardo [Coord.]. et. al. Introdução ao direito notarial e registral. Porto Alegre: IRIB: Fabris, 2004.
[10] Lei dos Registros Públicos Comentada. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
[11] TJRS, 5 CC. AgI n. 70039429808. Relator Jorge Luiz Lopes do Canto, 25 maio 2011.
[12] TJRS, 22 CC. ApC n. 70046127445. Relatora Denise Oliveira Cezar, 23 fev. 2012.
[13] STJ, 3 Turma. AgReg em MC n. 3636/SP. Relatora Nancy Andrighi. Brasília, 20 abr. 2001.
[14] Novo Código Civil Comentado. São Paulo. Saraiva, 2002.